投資概要
 -旗下商場租戶主要從事於消費必需品行業，為信託提供穩定的租金收入
 -以現價計算，信託為投資者提供高且穩定的股息率，股息預計以溫和的速度增長
公司概況
 2017年上半年業績符合預期:於2017年上半年，置富產業信託的收入為1,003.3百萬港元，同比增長2.5%，物業收入淨額為727.0百萬港元，同比增長3.0%，這兩者之間的差別是由於信託有效地控制成本，令營運費用的同比增長較收入低，因此造成物業收入淨額增速較收入快。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】事實上，成本對收益比率從2016年上半年的25.7%下降至2017年上半年的25.3%，從而令物業收入淨額升幅高於收入。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）置富產業信託可供分派收益增加3.7%，除了是由物業收入淨額升幅所貢獻外，另一主要原因是借貸成本下降所致，借貸成本於2017年上半年顯著下降約5.2%，此時由於信託以較低借貸成本為其到期債務再融資所致。置富產業信託2017年宣布每單位派發0.2553港元的中期股息，同比上升3.0%。
有效的成本管理促進物業收入淨額的增長:於2017年上半年，置富產業信託實現了25.3%的成本對收益比率，該比率是自2010年以來最低，營運費用的減少主要是由於信託旗下物業的用電量減少，加上信託旗下物業獲得一次性的電費回扣，因此電費開支有所減少，並導致營運費用有所下降。然而，2017年全年的成本對收益比率預計將比2017年上半年的高，此是由於2017年上半年有一次性的電費回扣。由於下半年的電費開支預計將會較高，我們預計2017年的物業收入淨額的利潤率將會與過去幾年的趨勢相同並減小。下表列出信託旗下物業2010年至2017年的成本對收益比率以及營運費用，值得一提的是，2010年的成本對收益比率是歷年來最低的。
管理優越的資本結構:於2017年4月，置富產業信託完成將於2018年到期貸款的再融資，新的貸款總共12億港元，將於2022年到期，該貸款將置富產業信託的債務加權平均到期期限維持在3.6年，於2016年年底的3.7年相比，到期期限稍為下降。至於2017年上半年的實際借貸成本則保持在約2.41%，與2016年相比上升0.02%。利率計算方面，信託把約60%的債務以利率掉期及上限作對沖，使信託因美國加息所帶來的利率風險降低。
信託於2017年上半年的負債率保持在28.4%的健康水平，信託旗下只有5個投資物業為貸款和債務作抵押。由於信託有穩定的租金收入和現金流，有效的成本管理和大量的投資物業可作貸款和債務的抵押，我們認為其資本結構是十分健康的，允許信託能從容進行資產增值項目如翻新等。
高且穩定的股息率但增長速度將稍慢:置富產業信託有頗高的股息率，股息於歷年來有穩定的增長。信託旗下物業的租戶極為多元化，以租金收入計算，約60.8%的租戶是運作於日用品行業，例如餐廳，教育，超市和街市等，從而令置富產業信託能在經濟環境恶劣的情況下所受的影響減少。
我們預計置富產業信託完成置富嘉湖資產增值工作後，短期內將再無其他重大的資本支出。此外，置富產業信託旗下物業於2017年上半年的出租率高達96.6%，因此，信託未來的增長會大多由租金增幅所帶動，然而，置富產業信託另外39.2%的租金是來自非必需性消費行業，在消費環境好時置富產業信託或能收取更高的租金。因此，我們預計在可預見的未來，置富產業信託會以相對較慢的速度增長。
估值和風險
我們的估值模型顯示目標價為9.50港元:置富產業信託的租金收入極其穩定，其租戶大多從事日用品行業，它們有穩定的現金流，允許信託能從動盪的經濟環境中受較小的影響。信託同時具有有效的成本管理和財務管理政策，信託有效的管理成功為其帶來近年新低的成本對收益比率和健康的資本結構。因此，我們給予置富產業信託9.50港元的目標價，相當於淨資產折讓30%，為「中性」評級。(現價截至8月3日)